Un sitio de desarrollo es una apuesta a lo que puedes construir legalmente, no a lo que hoy hay parado ahí. En Miami la tierra es finita y el código de zonificación define el upside. Leo la ruta de entitlement antes de que leas el precio de lista.
El terreno comercial es el único activo donde no compras ingreso — compras el derecho a crearlo. El valor vive en la zonificación, los entitlements y el mejor uso, y casi en nada más.
Miami está limitada por el agua de un lado y los Everglades del otro — no hay frontera a la cual expandirse, solo los lotes que ya existen. Esa escasez es la razón por la que un lote vacío en Midtown, Allapattah o Little River puede venderse a un precio que no tiene sentido por su uso actual y todo el sentido por lo que Miami 21 permite construir ahí. La tierra se compra por potencial, y el potencial lo define casi por completo el transect de zonificación y la ruta de entitlement. El comprador que gana es el que analiza la densidad as-of-right y el upzoning realista — no el que paga por una torre de pro-forma que el código nunca aprobará.
Dos lotes contiguos en Miami pueden valer precios muy distintos según su designación de zonificación y lo que el mercado absorba. Las variables que mueven el número son el transect de Miami 21 y la densidad permitida, la ruta de entitlement y sus tiempos, el mejor uso, la condición física y ambiental del sitio, el acceso y la infraestructura, y —un punto que la mayoría de los compradores pasa por alto— el tratamiento fiscal, porque la tierra cruda no se deprecia.
El código basado en forma asigna a cada lote un transect (T3 a T6) que fija altura, densidad y uso. El transect es el valor.
Warrants, exceptions, rezonings y platting cuestan tiempo y dinero. La ruta al permiso es parte del precio que pagas.
Lo que el mercado absorbe — multifamily, uso mixto, industrial — a qué costo y a qué renta. El uso define el valor residual del suelo.
Suelos, zona de inundación, historial de contaminación, assemblage y forma. La tierra tiene que poder soportar lo que el código permite.
Frente, servicios, transporte y capacidad de impact fees. Un lote construible sin infraestructura es un lote demorado.
La tierra no se deprecia — sin cost-seg, sin bonus depreciation. El retorno viene del entitlement y la apreciación, no del escudo fiscal.
Cuando compras un edificio que genera ingreso, una parte de tu retorno viene de la depreciación — la cost-segregation y la bonus depreciation protegen el flujo de caja. La tierra cruda no recibe nada de eso: no puedes depreciar suelo, así que no hay estudio de cost-seg ni bonus depreciation que modelar. Eso cambia la matemática por completo. El retorno de un sitio de desarrollo en Miami tiene que venir solo de dos lugares — el valor de entitlement que creas subiendo el lote por la escalera de zonificación, y la apreciación de la tierra urbana irremplazable durante el hold. Analízalo como el juego de desarrollo que es, no como un edificio. La tesis completa de asesoría y cómo trabajo están en la página de asesoría comercial, con notas de mercado en la página de insights.
Miami 21 es un código basado en forma que asigna a cada lote un transect (T3 a T6) que fija altura, densidad y uso permitido. El transect, más que la ubicación, define qué puedes construir y por tanto el valor del terreno.
Depende de la ruta — un proyecto as-of-right avanza más rápido, mientras que warrants, exceptions, rezonings y platting pueden sumar meses o un par de años. Los tiempos de entitlement son parte del precio de la tierra.
El IRS solo permite depreciar mejoras que se desgastan — edificios, equipos — no la tierra, que se considera de vida indefinida. Por eso no hay cost-segregation ni bonus depreciation sobre terreno crudo.
Sí. No hay requisito de residencia ni ciudadanía. Los compradores extranjeros suelen tener la tierra a través de una LLC de EE. UU. por responsabilidad e impuestos, y deben prever FIRPTA en una venta futura.
Envíame el lote, el precio de lista y lo que crees que puedes construir. Te digo qué permite realmente la zonificación, dónde está el riesgo de entitlement y si el valor residual del suelo sostiene el precio — independiente, del lado del comprador, sin compromiso.
Email carlos@balartre.com
Direct +1.786.603.3075
Office 1390 Brickell Ave, Suite 104 · Miami, FL 33131
El terreno de desarrollo en Miami se inscribe en un mandato más amplio de real estate comercial. Mira la tesis completa, los criterios y cómo trabajo.
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